Jak walczyć z eksmisją w Ohio

Kiedy właściciel mieszkania złoży przeciwko tobie pozew sądowy nakazujący eksmisję, trudno będzie go odrzucić.

• Jeśli nie płacisz czynszu, możesz zostać eksmitowany. Prawo stanu Ohio stanowi, że właściciel może cię eksmitować, jeśli nie płacisz czynszu. Dotyczy to nawet sytuacji, gdy stracisz pracę, zachorujesz lub nie będziesz miał pieniędzy.
• Brak możliwości płacenia czynszu nie jest dobrym powodem do walki z eksmisją w Ohio. Wynajmujący może Cię eksmitować, nawet jeśli stracisz pracę, zachorujesz lub nie będziesz miał pieniędzy na opłacenie czynszu. Jeśli wiesz, że nie będziesz w stanie zapłacić czynszu, skontaktuj się z wynajmującym jak najszybciej i spróbuj negocjować.
• Czasami najlepszym rozwiązaniem jest wyprowadzka po otrzymaniu 3-dniowego wypowiedzenia. Jeśli zostaniesz w mieszkaniu, a sprawa o eksmisję trafi do sądu, trudniej będzie Ci wynająć mieszkanie w przyszłości. Informacja o eksmisji pojawi się w Twoim raporcie kredytowym i historii kredytowej.

Jeśli nie możesz się wyprowadzić, pamiętaj, że prawo stanu Ohio wymaga od wynajmującego wystawienia Ci 3-dniowego wypowiedzenia, a następnie złożenia wniosku o eksmisję do sądu. Wynajmujący nie może Cię eksmitować ani zamknąć bez skierowania sprawy do sądu. Zazwyczaj masz od 4 do 6 tygodni od otrzymania 3-dniowego wypowiedzenia na wyprowadzkę. Dowiedz się więcej o harmonogramie eksmisji w stanie Ohio.

Typowe obrony przed eksmisją w Ohio

Jeśli chcesz skutecznie walczyć z eksmisją, potrzebujesz dobrej obrony.

Oto kilka typowych sposobów obrony przed eksmisją:

• Do tej pory nie miałeś żadnych problemów z płatnościami w terminie. Twój wynajmujący regularnie akceptował Twoje opóźnienia w płatnościach, ale teraz eksmituje Cię za nieterminowe płatności. Możesz argumentować, że istnieje „wzorzec i praktyka” akceptowania przez wynajmującego opóźnień w płatnościach. Sąd może zdecydować, czy się z Tobą zgodzi. Będziesz potrzebować dowodów na historię opóźnień w płatnościach. Pamiętaj, że powtarzalność to więcej niż kilka razy. Jeśli wynajmujący chce przerwać powtarzające się opóźnienia w płatnościach, musi Cię o tym poinformować na piśmie, zazwyczaj 20–30 dni przed terminem kolejnej płatności.
• Twój wynajmujący nie poczekał 3 dni przed złożeniem pozwu. Twój wynajmujący musi dać Ci 3-dniowe wypowiedzenie umowy najmu, zanim będzie mógł złożyć pozew o eksmisję w sądzie. Zazwyczaj wywiesza wypowiedzenie na Twoich drzwiach. Następnie musi odczekać co najmniej 3 dni od wywieszenia wypowiedzenie, zanim będzie mógł wnieść pozew do sądu. Na przykład, jeśli wynajmujący wywiesi wypowiedzenie w piątek, zazwyczaj może złożyć pozew w sądzie już we wtorek. Jeśli trzeci dzień przypada na niedzielę lub święto, musi odczekać dodatkowy dzień. Znajdź zasady liczenia dni w prawie stanu Ohio.
• Wynajmujący odmówił terminowej zapłaty czynszu. Jeśli potrafisz udowodnić, że płaciłeś czynsz na czas, ale wynajmujący odmówił, może to być solidna obrona przed eksmisją. Na przykład, być może Twoja umowa najmu ma okres karencji, a Ty zapłaciłeś w jego ramach.
• Twój wynajmujący odwzajemnia się, ponieważ złożyłeś skargę. Trudno to udowodnić, ale wynajmujący nie może cię eksmitować tylko dlatego, że skarżysz się na coś, co powinien był zrobić. Na przykład, jesteś na bieżąco z czynszem, ale złożyłeś skargę do organów ścigania lub do wydziału zdrowia. Jeśli nie płacisz czynszu na czas, ta linia obrony może okazać się nieskuteczna. Prawo stanu Ohio stanowi, że nie możesz zalegać z czynszem, aby skorzystać z tej linii obrony.
• Twój wynajmujący dyskryminuje Cię. Jeśli Twój wynajmujący eksmituje Cię ze względu na rasę, płeć, niepełnosprawność lub posiadanie dzieci , może to być dyskryminacja mieszkaniowa.

W innych przypadkach możesz chcieć walczyć z eksmisją

Walka z eksmisją może być trudna, ale możesz chcieć się jej podjąć, jeśli:

• Mieszkasz w mieszkaniu subsydiowanym. Jeśli mieszkasz w mieszkaniu subsydiowanym, Twój wynajmujący musi udowodnić „ważny powód”, aby Cię eksmitować. Na przykład, jeśli powód, dla którego nie mogłeś zapłacić czynszu, nie był Twoją winą, a starałeś się zapłacić czynsz tak szybko, jak to możliwe, wynajmujący może nie mieć ważnego powodu, aby Cię eksmitować. Dowiedz się więcej o eksmisji z mieszkania subsydiowanego i jak uzyskać pomoc.
• Mieszkasz w parku domów mobilnych. Eksmisja z parku domów mobilnych może różnić się od innych eksmisji. Jeśli zostaniesz eksmitowany, możesz stracić swój dom. Jeśli zostałeś eksmitowany z powodu naruszenia regulaminu parku, właściciel musi udowodnić, że naruszenie było „istotne”. Dowiedz się więcej o eksmisji z parku domów mobilnych i jak uzyskać pomoc.
• Płacisz czynsz za pośrednictwem depozytu powierniczego. Jeśli prawidłowo płacisz czynsz do sądu za pośrednictwem depozytu powierniczego, właściciel nie może Cię eksmitować tylko dlatego, że płacisz czynsz za pośrednictwem depozytu powierniczego. Dowiedz się, co zrobić po złożeniu depozytu powierniczego.

Jeśli nie płacisz czynszu na czas, zgodnie z prawem wynajmujący może cię eksmitować, nawet jeśli stracisz pracę lub zachorujesz. Zatem utrata pracy lub choroba nie są wystarczającym powodem, aby walczyć z eksmisją.

Czasami ludzie pytają, czy można zostać eksmitowanym, gdy na zewnątrz jest bardzo zimno lub w miesiącach zimowych. W Ohio można zostać eksmitowanym, nawet gdy jest zima lub bardzo zimno.

Jeśli zdecydujesz się nie walczyć z eksmisją

Jeśli zdecydujesz się nie sprzeciwiać eksmisji, powinieneś starać się o jej oddalenie. Aby ją oddalić:

• Wyprowadź się z domu. Po pierwsze, wyprowadź się całkowicie z domu.
• Przyjdź do sądu wcześniej i zamelduj się. Dowiedz się więcej o tym, czego możesz się spodziewać na rozprawie.
• Idź na rozprawę. Musisz wziąć w niej udział, nawet jeśli wcześniej się wyprowadzisz. Dobrym pomysłem jest zabranie kluczy, aby móc je oficjalnie przekazać właścicielowi.
• Poproś o oddalenie sprawy. W sądzie możesz powiedzieć:
  „Wysoki Sądzie, całkowicie wyprowadziłem się z domu, znajdującego się pod adresem [proszę podać adres]. Mam klucze, które chciałbym teraz przekazać właścicielowi. Ponieważ się wyprowadziłem, chciałbym wnieść o oddalenie pozwu o eksmisję”.  
  
  Albo jeśli już oddałeś klucze, powiedz:
  „Wysoki Sądzie, całkowicie wyprowadziłem się z domu, znajdującego się pod adresem [podać adres]. Oddałem klucze właścicielowi [podać datę]. Ponieważ się wyprowadziłem i oddałem klucze, wnoszę o oddalenie pozwu o eksmisję”.

Jeśli sędzia oddali Twoją sprawę, możesz odpowiedzieć „nie”, gdy przyszli właściciele zapytają Cię, czy kiedykolwiek zostałeś eksmitowany.

Jak walczyć z eksmisją

Jeśli zdecydujesz się walczyć z eksmisją, powinieneś:

• Zatrudnij prawnika. Trudno wygrać sprawę o eksmisję samemu. Skontaktuj się z lokalną pomocą prawną, aby uzyskać pomoc.   Jeśli skorzystasz z pomocy prawnika, postępuj zgodnie z jego instrukcjami. Jeśli nie uda Ci się go znaleźć, będziesz musiał przygotować się do rozprawy.
• Przygotuj się do rozprawy. Zbierz dowody, takie jak rachunki i zdjęcia. Poproś świadków , aby dołączyli do Ciebie w sądzie i zeznawali w Twoim imieniu. Uzyskaj wskazówki, jak dojechać do sądu.
• Idź do sądu. Przyjdź do sądu wcześniej i zamelduj się. Jeśli czujesz się komfortowo, porozmawiaj z właścicielem mieszkania w trakcie oczekiwania i wspomnij, że planujesz odwołać się od decyzji o eksmisji. Możesz również spróbować dowiedzieć się, czy właściciel jest otwarty na negocjacje w sprawie ugody, która pozwoli Ci pozostać w mieszkaniu lub da Ci więcej czasu na przeprowadzkę. Jeśli dojdziecie do porozumienia, upewnij się, że otrzymasz je na piśmie. Poczekaj również na wezwanie do sądu i przekaż swoją zgodę. Podjęcie tego kroku może zaoszczędzić Tobie, właścicielowi mieszkania i sądowi trochę czasu.

Czego można się spodziewać na sali sądowej

Po wezwaniu Cię do złożenia zeznań Ty i Twój wynajmujący złożycie przysięgę. Następnie odbędzie się rozprawa.

Jeżeli jeszcze nie znalazłeś prawnika, możesz zwrócić się do sądu o odroczenie w następujący sposób:

„Wysoki Sądzie, proszę o tygodniowe przedłużenie rozprawy, abym mógł spróbować znaleźć prawnika, który pomoże mi w tej sprawie”.

Jeżeli sąd wyrazi zgodę, wyznaczy nowy termin rozprawy.

Kiedy rozpocznie się rozprawa, pierwszy zabierze głos Twój wynajmujący. Kiedy nadejdzie Twoja kolej, mów w swoim imieniu, ale nie przerywaj sędziemu ani nikomu innemu. Wyjaśnij sędziemu, dlaczego nie powinieneś zostać eksmitowany. Przedstaw dowody i pozwól świadkom podzielić się swoimi informacjami.

Dowiedz się więcej o tym , czego możesz się spodziewać na rozprawie.

Dowiedz się więcej o tym , jak zabrać głos w sądzie.

Po przesłuchaniu

Po rozprawie sąd decyduje, kto wygrywa. Jeśli wygrasz, masz prawo pozostać w swoim domu.

Jeśli nie wygrasz, Twój wynajmujący ma prawo Cię eksmitować. Masz 7 dni lub mniej na opuszczenie lokalu. W przeciwnym razie szeryf może Cię zmusić do opuszczenia lokalu.

Dowiedz się więcej o procesie eksmisji i jego harmonogramie .