通过死亡转移继承房产

死亡转移协议（TOD）是一份法律文件，房主可以通过它指定某人在自己去世后继承房产。如果有人通过死亡转移协议将房产留给了您，您就被称为受益人。

通常情况下，当房主去世后，您无需前往遗嘱认证法庭完成房产过户，但您需要采取其他步骤，包括：

• 获取死亡证明。您需要一份经认证的死亡证明副本。
• 填写一份产权过户确认书。您需要填写一份名为产权过户确认书的表格，声明房屋已过户给您。您必须在公证员面前签署该确认书。
• 向县政府提交表格。您需要向房产所在地的县提交死亡证明和已填妥的死亡确认宣誓书。通常情况下，您需要先去县审计员办公室，然后再去县记录员办公室。

您还应该考虑保险、税务和债权人等问题。房产过户可能会引发您意想不到的复杂情况。

如果可以，请咨询律师。律师可以帮助您了解事情的来龙去脉，并制定适合您的方案。

收集文件

您需要以下与身故后遗产转移相关的文档，包括：

• 一份《死亡时财产转移指定宣誓书》副本。这份文件用于设立死亡时财产转移，并指定您为受益人。它应该提交给县记录员办公室。您通常可以从记录员的网站上获取副本。您可以在此页面找到您所在县的记录员办公室。如果有多位受益人，那么您和其他受益人需要就财产的所有事宜达成一致。例如，未经其他受益人许可，您不能出售房屋。如果您无法达成一致，可能会导致更多的法律纠纷和费用。
• 一份经认证的死亡证明副本。您需要一份死者死亡证明的经认证副本，不能是复印件。您可以从死者去世地的县卫生部门或俄亥俄州卫生部获取经认证的死亡证明副本。通常需要支付一定的费用。有时殡仪馆会为您申请死亡证明。

拥有一份房契副本会很有帮助。房契包含一些重要信息，例如房产的法律描述，这些信息需要填写到您的确认宣誓书中。如果您没有房契原件或副本，可以从县记录员办公室获取一份。请打开“地方政府和社区资源”查找您所在县的记录员办公室。

填写一份确认宣誓书

一旦你准备好了所需文件：

• 填写《确认宣誓书》。该表格也可能被称为《确认宣誓书》。您需要提供《死亡时财产转移指定宣誓书》的相关信息，例如登记时间和地点，以及财产的法律描述和所有者的死亡日期。
• 请在公证员面前签署宣誓书。您需要在公证员面前签署确认宣誓书，并加盖公证章。请复印几份加盖公证章的表格以作记录。您通常可以在银行或图书馆找到公证员。您可能需要支付一定的费用，例如每页几美元。

如果可能， 请律师审核或准备表格。正确填写表格至关重要，以确保房产按照您的意愿转移。律师可以帮助您确保一切妥当。打开“法律帮助和律师”页面，查看您所在地区的法律资源。

如有需要，请联系医疗补助遗产追偿部门。

作为死亡转移受益人，您可能需要负责联系俄亥俄州的医疗补助遗产追偿计划。

如果您符合以下情况，则需要通知州医疗补助遗产追偿计划：

• 房主年龄超过55岁，并享受医疗补助。如果去世的房主年龄超过55岁且领取医疗补助，州政府可能有权从房产中追回款项。
• 该业主长期处于机构照护状态并领取了医疗补助。如果业主居住在养老院或其他长期护理机构，无论年龄多大，都可能领取医疗补助来支付护理费用。州政府可能对该房产拥有相当于该业主所获福利价值的索赔权。
• 他们的配偶先去世，并且享受了医疗补助（Medicaid）。如果房主的配偶先去世，且在55岁以后或长期接受机构护理期间享受了医疗补助，那么您必须联系医疗补助遗产追偿计划。
• 你不确定。如果你不知道房主或其配偶是否领取过医疗补助，那么你需要联系医疗补助遗产追偿计划。

在完成财产转移之前，请通知医疗补助遗产追偿计划。

通知医疗补助遗产追偿计划：

• 请填写表格。 该表格可从俄亥俄州政府获取。您通常也可以从县记录员处获得。请查找表格“ODM 07408 - 死亡转移契约待决财产转移通知（Medicaid Estate Recovery of Pending Transfer of Property by Transfer on Death Deed）”。
• 请将信件邮寄至俄亥俄州总检察长办公室。总检察长办公室是负责俄亥俄州医疗补助遗产追偿项目的机构之一。

您的授权代表，例如您的律师，也可以为您填写表格。

部分家庭成员，例如遗孀/鳏夫，可能符合医疗补助遗产追偿的保护条件。 欲了解更多关于医疗补助遗产追偿的信息，请访问Pro Seniors网站。

向县政府提交表格

填写完所需表格后，请将表格提交至房产所在县。

在俄亥俄州，具体流程因县而异，但通常你需要与以下人员合作：

• 县审计员。审计员负责核实地契的准确性。请将表格提交给县审计员，以便审批和办理过户手续。您可以通过州协会查找您所在县的审计员。
• 县登记员。县登记员负责保管县内的契约记录。请将表格提交至县登记员处办理产权转移登记。您可以访问“地方政府和社区资源”查找您所在县的登记员办公室。

您通常还需要：

• 缴纳费用。通常情况下，县里会收取标准的房产过户登记和办理费用。
• 遵循县里的规定程序。例如：  你可能需要去县工程师办公室或地图部门。

如果有多个受益人，请确保每个受益人都签字确认。

完成过户后，县财务官会向您收取房产税。

购买房屋保险

并非所有财产都能通过身故转移的方式转移给您。通常情况下，您需要自行购买房屋保险。

前房主的保险通常不会涵盖你。

• 请查阅保单。一般来说，房主保险不涵盖身故受益人转移。如果您同时也是遗产执行人，您可能享有部分保障。请查阅保单，了解房主去世后保险保障的运作方式。
• 请与保险代理人联系。您作为身故受益人，有可能已被添加为保单的“附加被保险人”。这样，您或许可以在房主去世后获得保险保障。如果您未能获得保障，则该房产可能不在房主保险的承保范围内。

按时纳税，了解税务影响

即使房屋已付清贷款且没有抵押贷款，您仍然需要缴纳房产税。

• 您将负责缴纳税款。一旦房屋归您所有，您将负责缴纳房产税。
• 您的税款可能与房主不同。某些税收优惠，例如自住房屋免税额，可能无法转让给您。自住房屋免税额仅授予申请并符合条件的个人。年龄、残疾情况和收入等因素将决定您是否符合免税资格。请联系县审计办公室，了解您是否符合免税条件。

如果可能，请找一位律师。要了解遗产转移的税务影响，请咨询房地产律师或税务专业人士。

了解抵押贷款、债务和留置权

如果死者生前有债务，你可能需要与债权人打交道。

例如，您可能需要：

• 联系抵押贷款机构。如果您继承了一套有抵押贷款的房产，您需要与抵押贷款机构或服务机构联系。说明房主已去世。您可能需要提供死亡证明副本。贷款机构或服务机构会告知您有哪些选择。在某些情况下，联邦法律允许某些家庭成员，例如在世配偶或子女，接管现有抵押贷款。根据您的具体情况，您可能还需要偿还剩余抵押贷款或进行再融资。
• 与其他债权人协商。银行、讨债公司或其他债权人可能对该房产拥有债权。州医疗补助遗产追偿计划也可能有权从该房产中收回款项。
• 处理留置权。在县记录员网站上搜索房产信息，查看是否存在留置权。您可以在此页面的“地方政府和社区资源”下找到您所在县的记录员。如果存在留置权，可能会增加房屋出售或再融资的难度。

如果可能， 请找一位律师帮助您了解房主的留置权或债务可能会对您产生哪些影响。

死亡转移可能面临的挑战

死亡转移可以节省时间和金钱，但它并不总是完美无缺。

如果情况属实，则可能会更复杂：

• 您领取医疗补助 (Medicaid) 、社会保障收入补助(SSI)或其他公共福利。如果您领取医疗补助 (Medicaid) 或社会保障收入补助 (SSI) 福利，  房产过户可能会影响您的福利资格。俄亥俄州残疾人权利组织或许可以帮助您了解，在您将房产过户到自己名下后，是否还能继续领取福利。
• 有多位受益人。如果多人继承该财产，则所有人必须就财产处置达成一致。达成一致可能并不容易。如果受益人去世，您需要提交该受益人死亡证明的认证副本。

如果可能的话， 找个律师帮忙。