چگونه در اوهایو با حکم تخلیه مبارزه کنیم
اگر صاحبخانه شما اخطاریه اخراج برای شما ارسال کند، ممکن است بخواهید با این حکم مخالفت کنید. یا ممکن است بخواهید از خانه نقل مکان کنید. گزینه‌های خود را بشناسید و مراحل مبارزه با حکم اخراج در اوهایو را بیاموزید.
وقتی صاحبخانه شما در دادگاه علیه شما درخواست تخلیه می‌دهد، مبارزه با آن می‌تواند دشوار باشد.
- اگر اجاره بها را پرداخت نکنید، ممکن است از خانه بیرونتان کنند. قانون اوهایو می‌گوید که صاحبخانه می‌تواند در صورت عدم پرداخت اجاره بها، شما را بیرون کند. این حتی اگر شغل خود را از دست بدهید، بیمار شوید یا پول نداشته باشید، صادق است.
- عدم توانایی پرداخت اجاره بها دلیل خوبی برای مبارزه با حکم تخلیه در اوهایو نیست . صاحبخانه شما می‌تواند حتی اگر شغل خود را از دست بدهید، بیمار شوید یا پول پرداخت اجاره بها را نداشته باشید، شما را از خانه بیرون کند. اگر می‌دانید که قادر به پرداخت اجاره بها نخواهید بود، در اسرع وقت با صاحبخانه خود تماس بگیرید و سعی کنید مذاکره کنید.
- گاهی اوقات بهترین گزینه این است که پس از دریافت اخطار ۳ روزه تخلیه، محل را ترک کنید. اگر بمانید و پرونده تخلیه در دادگاه ثبت شود، اجاره کردن در آینده برای شما دشوارتر خواهد بود. حکم تخلیه در بررسی سوابق و گزارش‌های اعتباری شما ثبت خواهد شد.
اگر نمی‌توانید خانه را تخلیه کنید، بدانید که طبق قانون اوهایو، صاحبخانه شما موظف است ۳ روز قبل به شما اطلاع دهد و سپس درخواست تخلیه را به دادگاه ارائه دهد. صاحبخانه‌ها نمی‌توانند بدون مراجعه به دادگاه شما را بیرون کنند یا در خانه را قفل کنند. معمولاً ۴ تا ۶ هفته پس از دریافت اخطار ۳ روزه، فرصت تخلیه خواهید داشت. درباره جدول زمانی تخلیه در اوهایو بیشتر بدانید.
دفاع‌های رایج در برابر حکم تخلیه در اوهایو
اگر می‌خواهید با موفقیت از حکم تخلیه جلوگیری کنید، به یک دفاع خوب نیاز دارید.
برخی از دفاعیات رایج در برابر اخراج عبارتند از:
- تا الان بدون هیچ مشکلی اقساط را دیر پرداخت می‌کردید. صاحبخانه شما مرتباً اقساط دیرکرد شما را می‌پذیرفت، اما اکنون به دلیل تأخیر در پرداخت، شما را بیرون می‌کند. می‌توانید استدلال کنید که یک «الگو و رویه» وجود دارد که صاحبخانه شما اقساط دیرکرد را می‌پذیرد. دادگاه می‌تواند تصمیم بگیرد که آیا با شما موافقت کند یا خیر. شما به شواهدی از سابقه پرداخت‌های دیرکرد خود نیاز خواهید داشت. به خاطر داشته باشید که یک الگو بیش از چند بار اتفاق می‌افتد. اگر صاحبخانه شما می‌خواهد الگوی پرداخت‌های دیرکرد را متوقف کند، باید کتباً به شما اطلاع دهد، معمولاً 20 تا 30 روز قبل از موعد پرداخت بعدی شما.
- صاحبخانه شما ۳ روز کامل قبل از ثبت درخواست دادگاه صبر نکرده است. صاحبخانه شما باید قبل از ثبت درخواست تخلیه در دادگاه، یک اخطار ۳ روزه برای ترک محل به شما بدهد. معمولاً آنها اخطار را روی درب منزل شما نصب می‌کنند. سپس آنها باید حداقل ۳ روز کامل پس از نصب اخطار صبر کنند تا بتوانند به دادگاه بروند. به عنوان مثال، اگر صاحبخانه اخطار را روز جمعه نصب کند، معمولاً می‌تواند به محض سه‌شنبه در دادگاه ثبت نام کند. اگر روز سوم یکشنبه یا تعطیل باشد، باید یک روز دیگر صبر کند. قوانین مربوط به شمارش روزها را در قانون اوهایو بیابید.
- صاحبخانه شما از پرداخت به موقع اجاره بها خودداری کرد. اگر بتوانید ثابت کنید که اجاره بها را به موقع پرداخت کرده‌اید اما صاحبخانه از پرداخت آن خودداری کرده است، این می‌تواند یک دفاع قوی در برابر حکم تخلیه باشد. به عنوان مثال، شاید اجاره نامه شما دارای مهلت پرداخت باشد و شما در مهلت پرداخت، اجاره را پرداخت کرده باشید.
- صاحبخانه شما به دلیل شکایت شما در حال تلافی است. اثبات این موضوع دشوار است، اما صاحبخانه نمی‌تواند شما را فقط به دلیل شکایت شما از کاری که باید انجام می‌داد، بیرون کند . به عنوان مثال، شما اجاره بهای خود را پرداخت کرده‌اید اما شکایتی را به اداره اجرای قانون یا اداره بهداشت ارائه داده‌اید. اگر اجاره بهای شما پرداخت نشده باشد، این دفاعیه ممکن است به شما کمکی نکند. قانون اوهایو تصریح می‌کند که شما نمی‌توانید از این دفاعیه استفاده کنید تا در پرداخت اجاره بها کوتاهی کرده باشید.
- صاحبخانه شما علیه شما تبعیض قائل می‌شود. اگر صاحبخانه شما به دلیل نژاد، جنسیت یا معلولیت یا به دلیل داشتن فرزند، شما را از خانه بیرون می‌کند، می‌تواند مصداق تبعیض در مسکن باشد.
در مواقع دیگر ممکن است بخواهید با حکم اخراج مبارزه کنید
مبارزه با اخراج می‌تواند سخت باشد، اما اگر شرایط زیر را دارید، می‌توانید برای اخراج مبارزه کنید:
- شما در مسکن یارانه‌ای زندگی می‌کنید. اگر در مسکن یارانه‌ای زندگی می‌کنید، صاحبخانه شما باید «دلیل موجه» برای بیرون کردن شما از خانه را ثابت کند. به عنوان مثال، اگر دلیل عدم توانایی شما در پرداخت اجاره بها تقصیر شما نبوده و شما سعی کرده‌اید در اسرع وقت اجاره بها را پرداخت کنید، ممکن است صاحبخانه دلیل موجهی برای بیرون کردن شما نداشته باشد. درباره بیرون کردن از مسکن یارانه‌ای و نحوه دریافت کمک بیشتر بدانید.
- شما در یک پارک خانه‌های سیار زندگی می‌کنید. اخراج از پارک خانه‌های سیار می‌تواند با سایر اخراج‌ها متفاوت باشد. اگر شما را بیرون کنند، ممکن است خانه خود را از دست بدهید. اگر به دلیل نقض قوانین پارک، شما را بیرون می‌کنند، صاحبخانه باید نشان دهد که تخلف "اساسی" بوده است. درباره اخراج از پارک خانه‌های سیار و نحوه دریافت کمک بیشتر بدانید.
- شما اجاره بها را از طریق حساب امانی اجاره بها پرداخت می‌کنید. اگر اجاره بها را به درستی از طریق فرآیند حساب امانی اجاره بها به دادگاه پرداخت کنید، صاحبخانه نمی‌تواند صرفاً به این دلیل که اجاره بها را از طریق حساب امانی پرداخت می‌کنید، شما را بیرون کند. پس از ثبت درخواست حساب امانی اجاره، درباره اقدامات لازم اطلاعات کسب کنید.
اگر اجاره بهای معمول خود را به موقع پرداخت نکنید، طبق قانون، صاحبخانه می‌تواند شما را بیرون کند، حتی اگر شغل خود را از دست بدهید یا بیمار شوید. بنابراین، از دست دادن شغل یا بیماری دلایل خوبی برای مبارزه با حکم تخلیه نیستند .
گاهی اوقات مردم می‌پرسند که آیا وقتی هوا بیرون خیلی سرد است یا در ماه‌های زمستان، می‌توانند شما را از خانه بیرون کنند. در اوهایو، حتی اگر زمستان باشد یا بیرون خیلی سرد باشد، می‌توان شما را بیرون کرد.
اگر تصمیم بگیرید که با حکم اخراج مخالفت نکنید
اگر تصمیم بگیرید که با حکم اخراج خود مخالفت نکنید، باید سعی کنید حکم اخراج خود را لغو کنید. برای لغو حکم اخراج خود:
- از خانه بیرون بروید. اول، کاملاً از خانه بیرون بروید.
- زودتر به دادگاه برسید و ثبت نام کنید. درباره آنچه در جلسه دادرسی انتظار می‌رود بیشتر بدانید.
- به جلسه دادرسی بروید. شما باید در جلسه دادرسی شرکت کنید، حتی اگر اول شما نقل مکان کنید. ایده خوبی است که کلیدهای خود را همراه داشته باشید تا بتوانید آنها را رسماً به صاحبخانه خود تحویل دهید.
- درخواست رد پرونده را بدهید. در دادگاه، می‌توانید بگویید:
«جناب قاضی، من کاملاً از خانه واقع در [آدرس را ذکر کنید] نقل مکان کرده‌ام. کلیدهایم را دارم که می‌خواهم اکنون آنها را به صاحبخانه‌ام بدهم. از آنجایی که نقل مکان کرده‌ام، می‌خواهم درخواست کنم که پرونده اخراج من مختومه اعلام شود.»
یا اگر قبلاً کلیدهایتان را پس داده‌اید، بگویید:
«جناب قاضی، من کاملاً از خانه واقع در [آدرس را ذکر کنید] نقل مکان کرده‌ام. کلیدهایم را در [تاریخ را ذکر کنید] به صاحبخانه‌ام داده‌ام. از آنجایی که نقل مکان کرده‌ام و کلیدهایم را تحویل داده‌ام، می‌خواهم درخواست کنم که پرونده تخلیه من مختومه اعلام شود.»
اگر قاضی پرونده شما را رد کند، می‌توانید به صاحبخانه‌های آینده که از شما می‌پرسند آیا تا به حال از خانه بیرون رانده شده‌اید، پاسخ «نه» بدهید.
چگونه با حکم اخراج مبارزه کنیم
اگر تصمیم به مبارزه با حکم اخراج دارید، باید:
- یک وکیل بگیرید. برنده شدن در یک پرونده تخلیه به تنهایی دشوار است. برای کمک با یک مشاور حقوقی محلی تماس بگیرید. اگر وکیل می‌گیرید، حتماً دستورالعمل‌های وکیل خود را دنبال کنید. اگر نمی‌توانید وکیل بگیرید، باید برای جلسه دادرسی آماده شوید.
- برای جلسه دادرسی آماده شوید. مدارکی مانند رسید و عکس جمع‌آوری کنید. از شاهدان بخواهید که در دادگاه به شما بپیوندند و از طرف شما صحبت کنند. مسیر رسیدن به محل دادگاه را پیدا کنید.
- به دادگاه بروید. زود به دادگاه برسید و ثبت نام کنید. اگر احساس راحتی می‌کنید، در حین انتظار با صاحبخانه خود صحبت کنید و به او بگویید که قصد دارید به حکم اخراج اعتراض کنید. همچنین می‌توانید ببینید که آیا صاحبخانه شما حاضر به مذاکره برای توافقی است که به شما اجازه دهد بمانید یا زمان بیشتری برای نقل مکان به شما بدهد. اگر به توافق رسیدید، حتماً توافق را کتبی کنید. همچنین، منتظر بمانید تا پرونده شما بررسی شود و توافق خود را به قاضی نیز بگویید. انجام این کار ممکن است کمی در وقت شما، صاحبخانه و دادگاه صرفه‌جویی کند.
آنچه در دادگاه انتظار می‌رود
وقتی پرونده شما تشکیل شد، شما و صاحبخانه‌تان سوگند یاد خواهید کرد. سپس، جلسه رسیدگی برگزار خواهد شد.
اگر هنوز وکیلی پیدا نکرده‌اید، می‌توانید از دادگاه درخواست تمدید به این شکل را داشته باشید:
«جناب قاضی، من درخواست تمدید یک هفته‌ای حکم را دارم تا بتوانم وکیلی پیدا کنم که در این پرونده به من کمک کند.»
اگر دادگاه موافقت کند، جلسه رسیدگی را به زمان دیگری موکول می‌کند.
وقتی جلسه دادرسی شروع می‌شود، صاحبخانه شما ابتدا صحبت می‌کند. وقتی نوبت شما رسید، از طرف خودتان صحبت کنید، اما حرف قاضی یا هیچ کس دیگری را قطع نکنید. به قاضی بگویید که چرا نباید شما را بیرون کنند. شواهد را به اشتراک بگذارید و اجازه دهید شاهدان شما اطلاعات خود را به اشتراک بگذارند.
درباره آنچه در جلسه دادرسی انتظار می‌رود بیشتر بدانید.
درباره نحوه صحبت کردن در دادگاه بیشتر بدانید.
پس از جلسه رسیدگی
پس از جلسه رسیدگی، دادگاه تصمیم می‌گیرد که چه کسی برنده شود. اگر شما برنده شوید، حق دارید در خانه خود بمانید.
اگر برنده نشوید، صاحبخانه حق دارد شما را بیرون کند. شما 7 روز یا کمتر فرصت دارید تا خانه را ترک کنید. در غیر این صورت، کلانتر مجاز است وارد شود و شما را مجبور به بیرون کردن کند.
درباره روند و جدول زمانی اخراج بیشتر بدانید .