Erben eines Hauses durch eine Übertragung bei Tod

Eine Todesfallübertragung (Transfer on Death, TOD) ist ein Rechtsdokument, mit dem ein Hausbesitzer eine Person als Erben seines Hauses nach seinem Tod benennen kann. Wenn Ihnen jemand sein Haus per Todesfallübertragung vermacht hat, werden Sie als Begünstigter bezeichnet.

Normalerweise ist für die Übertragung des Hauses nach dem Tod einer Person kein Gang zum Nachlassgericht erforderlich, es müssen jedoch andere Schritte unternommen werden, darunter:

• Besorgen Sie sich die Sterbeurkunde. Sie benötigen eine beglaubigte Kopie der Sterbeurkunde der Person.
• Füllen Sie eine Bestätigungserklärung aus. Sie müssen ein Formular namens Bestätigungserklärung ausfüllen, in dem Sie bestätigen, dass das Haus auf Sie übertragen wurde. Diese Erklärung muss vor einem Notar unterschrieben werden.
• Reichen Sie die Formulare beim zuständigen Landkreis ein. Sie müssen die Sterbeurkunde und Ihre ausgefüllte eidesstattliche Erklärung bei dem Landkreis einreichen, in dem sich die Immobilie befindet. In der Regel müssen Sie sich dafür zuerst an das Finanzamt und anschließend an das Grundbuchamt wenden.

Sie sollten auch Dinge wie Versicherungen, Steuern und Gläubiger berücksichtigen. Ein Hausverkauf kann unerwartete Komplikationen mit sich bringen.

Sprechen Sie nach Möglichkeit mit einem Anwalt. Ein Anwalt kann Ihnen helfen, die Angelegenheit zu verstehen und einen für Sie passenden Plan zu entwickeln.

Dokumente sammeln

Für die Übertragung im Todesfall benötigen Sie folgende Dokumente:

• Eine Kopie der eidesstattlichen Erklärung zur Übertragung des Erbes im Todesfall. Dieses Dokument regelt die Übertragung des Erbes im Todesfall und benennt Sie als Begünstigten. Es muss beim Grundbuchamt eingereicht werden. In der Regel erhalten Sie eine Kopie auf der Website des Grundbuchamts. Ihr zuständiges Grundbuchamt finden Sie auf dieser Seite. Gibt es mehrere Begünstigte, müssen Sie und die anderen Begünstigten sich in allen Angelegenheiten bezüglich der Immobilie einigen. Beispielsweise dürfen Sie das Haus nicht ohne die Zustimmung der anderen Begünstigten verkaufen. Uneinigkeit kann zu weiteren rechtlichen Problemen und Kosten führen.
• Sie benötigen eine beglaubigte Kopie der Sterbeurkunde. Eine Fotokopie ist nicht ausreichend. Sie erhalten eine beglaubigte Kopie beim Gesundheitsamt des Landkreises, in dem die Person verstorben ist, oder beim Gesundheitsministerium von Ohio. In der Regel fällt eine Gebühr an. Manchmal bestellt das Bestattungsinstitut die Sterbeurkunde für Sie.

Es kann hilfreich sein, eine Kopie der Eigentumsurkunde zu besitzen. Die Eigentumsurkunde enthält wichtige Informationen, die Sie in Ihrer Bestätigungserklärung angeben müssen, wie beispielsweise die genaue Grundstücksbeschreibung. Sollten Sie weder die Originalurkunde noch eine Kopie besitzen, können Sie eine Kopie beim Grundbuchamt Ihres Landkreises anfordern. Die Kontaktdaten Ihres zuständigen Grundbuchamtes finden Sie unter „Lokale Regierungs- und Gemeinderessourcen“ .

Füllen Sie eine Bestätigungserklärung aus.

Sobald Sie die benötigten Dokumente haben:

• Füllen Sie das Formular „Bestätigungserklärung“ aus. Dieses Formular wird auch als „Eidesstattliche Erklärung zur Eigentumsübertragung“ bezeichnet. Sie müssen Angaben zur „Übertragung im Todesfall“ machen, z. B. wann und wo diese registriert wurde, sowie die genaue Beschreibung des Grundstücks und das Sterbedatum des Eigentümers.
• Unterschreiben Sie die eidesstattliche Erklärung vor einem Notar. Sie müssen die Bestätigungserklärung vor einem Notar unterschreiben und abstempeln lassen. Fertigen Sie mehrere Kopien des abgestempelten Formulars für Ihre Unterlagen an. Notare finden Sie oft in Banken oder Bibliotheken. Es kann eine Gebühr anfallen, beispielsweise einige Euro pro Seite.

Lassen Sie das Formular nach Möglichkeit von einem Anwalt prüfen oder erstellen. Es ist wichtig, das Formular korrekt auszufüllen, damit die Eigentumsübertragung Ihren Wünschen entspricht. Ein Anwalt kann Ihnen dabei helfen, sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist. Unter „Rechtshilfe und Anwälte“ finden Sie juristische Beratungsstellen in Ihrer Nähe.

Wenden Sie sich bei Bedarf an die Abteilung für Nachlassrückforderung von Medicaid.

Als Begünstigter einer Übertragung im Todesfall sind Sie möglicherweise verpflichtet, das Medicaid Estate Recovery Program von Ohio zu kontaktieren.

Sie müssen das staatliche Medicaid-Nachlassrückgewinnungsprogramm benachrichtigen, wenn:

• Der Eigentümer war über 55 Jahre alt und bezog Medicaid. Wenn der verstorbene Eigentümer älter als 55 Jahre war und Medicaid-Leistungen bezog, hat der Staat möglicherweise das Recht, Geld vom Haus zurückzufordern.
• Der Eigentümer war dauerhaft in einer Einrichtung untergebracht und bezog Medicaid. Auch wenn der Eigentümer in einem Pflegeheim lebte oder andere Langzeitpflegeleistungen in Anspruch nahm, unabhängig vom Alter, konnte er Medicaid-Leistungen zur Deckung seiner Pflegekosten erhalten. Der Staat kann einen Anspruch auf das Eigentum in Höhe des Wertes der erhaltenen Leistungen geltend machen.
• Der Ehepartner des Eigentümers ist zuerst verstorben und bezog Medicaid. Falls der Ehepartner des Eigentümers zuerst verstorben ist und nach dem 55. Lebensjahr oder während eines dauerhaften Aufenthalts in einer Einrichtung Medicaid bezogen hat, müssen Sie sich an das Medicaid Estate Recovery Program wenden.
• Sie sind sich nicht sicher. Wenn Sie nicht wissen, ob der Eigentümer oder dessen Ehepartner Medicaid bezogen hat, müssen Sie sich an das Medicaid Estate Recovery Program wenden.

Benachrichtigen Sie das Medicaid Estate Recovery Program , bevor Sie die Übertragung abschließen.

Um das Medicaid-Nachlassrückgewinnungsprogramm zu benachrichtigen:

• Füllen Sie das Formular aus. Sie erhalten es beim Bundesstaat Ohio oder in der Regel auch beim Grundbuchamt Ihres Landkreises. Suchen Sie nach dem Formular „ODM 07408 – Mitteilung an die Medicaid-Nachlassverwaltung über die bevorstehende Übertragung von Eigentum durch eine Sterbeurkunde“.
• Senden Sie es per Post an die Generalstaatsanwaltschaft von Ohio. Die Generalstaatsanwaltschaft ist eine der Behörden, die das Medicaid-Nachlassrückforderungsprogramm in Ohio durchführen.

Ihr Bevollmächtigter, beispielsweise Ihr Anwalt, kann das Formular ebenfalls für Sie ausfüllen.

Bestimmte Familienmitglieder, wie beispielsweise der überlebende Ehepartner, können unter Umständen vor der Rückforderung von Medicaid-Leistungen geschützt sein. Weitere Informationen zur Rückforderung von Medicaid-Leistungen erhalten Sie bei Pro Seniors.

Reichen Sie die Formulare beim Landkreis ein.

Sobald Sie die benötigten Formulare ausgefüllt haben, reichen Sie diese bei der zuständigen Kreisbehörde ein, in der sich die Immobilie befindet.

Das Verfahren variiert von Landkreis zu Landkreis in Ohio, aber im Allgemeinen müssen Sie mit folgenden Stellen zusammenarbeiten:

• Der zuständige Bezirksrechnungsprüfer ist für die Richtigkeit der Grundbucheinträge verantwortlich. Reichen Sie Ihre Unterlagen beim Bezirksrechnungsprüfer ein, damit dieser die Eigentumsübertragung genehmigen und bearbeiten kann. Ihren zuständigen Bezirksrechnungsprüfer finden Sie über den Landesverband.
• Grundbuchamt. Das Grundbuchamt führt die Grundbucheinträge im Landkreis. Bringen Sie Ihre Formulare zum Grundbuchamt, um die Eigentumsübertragung eintragen zu lassen. Unter „Kommunale Verwaltung und Gemeinderessourcen“ finden Sie das zuständige Grundbuchamt.

Sie müssen in der Regel auch Folgendes tun:

• Gebühren sind zu entrichten. In der Regel fallen im Landkreis Standardgebühren für die Registrierung und Bearbeitung von Eigentumsübertragungen an.
• Halten Sie sich an die Vorgaben des Landkreises. Zum Beispiel:   Möglicherweise müssen Sie sich an den Kreisbaumeister oder das Kartenamt wenden.

Wenn es mehr als einen Begünstigten gibt, muss jeder Begünstigte seine Zustimmung geben.

Nach Abschluss der Übertragung erhalten Sie vom Kreiskämmerer eine Rechnung über die Grundsteuer.

Schließen Sie eine Wohngebäudeversicherung ab.

Nicht alles geht bei einer Erbschaftsübertragung automatisch auf Sie über. In der Regel benötigen Sie eine eigene Wohngebäudeversicherung für die Immobilie.

Die Versicherungspolice des vorherigen Hausbesitzers deckt Sie in der Regel nicht ab.

• Prüfen Sie die Versicherungspolice. Hausratversicherungen decken in der Regel keine Übertragung des Versicherungsschutzes im Todesfall ab. Wenn Sie gleichzeitig Testamentsvollstrecker sind, besteht möglicherweise ein gewisser Versicherungsschutz. Prüfen Sie die Police, um zu verstehen, was nach dem Tod des Hausbesitzers mit dem Versicherungsschutz geschieht.
• Sprechen Sie mit Ihrem Versicherungsvertreter. Möglicherweise wurden Sie als Begünstigter der Todesfallübertragung als „Zusätzlich Versicherter“ in die Police aufgenommen. Dadurch könnten Sie nach dem Tod des Eigentümers Versicherungsschutz erhalten. Sollten Sie keinen Versicherungsschutz erhalten, ist die Immobilie möglicherweise nicht durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckt.

Steuern zahlen, steuerliche Auswirkungen verstehen

Auch wenn das Haus abbezahlt ist und keine Hypothek mehr besteht, müssen Sie trotzdem Grundsteuern zahlen.

• Sie sind für die Steuern verantwortlich. Sobald das Haus Ihnen gehört, sind Sie für die Grundsteuer verantwortlich.
• Ihre Steuern können von denen des Eigentümers abweichen. Steuerbefreiungen, wie beispielsweise der Freibetrag für selbstgenutztes Wohneigentum , sind möglicherweise nicht übertragbar. Der Freibetrag wird nur dem Antragsteller gewährt, der die Voraussetzungen dafür erfüllt. Faktoren wie Ihr Alter, eine eventuelle Behinderung und Ihr Einkommen entscheiden darüber, ob Sie Anspruch auf die Befreiung haben. Wenden Sie sich an das Finanzamt Ihres Landkreises, um zu erfahren, ob Sie die Befreiung erhalten können.

Suchen Sie sich nach Möglichkeit einen Anwalt. Um die steuerlichen Auswirkungen einer Übertragung im Todesfall zu verstehen, sprechen Sie mit einem Anwalt für Immobilienrecht oder einem Steuerberater.

Hypotheken, Schulden und Pfandrechte verstehen

Wenn die Person zum Zeitpunkt ihres Todes Schulden hatte, müssen Sie sich möglicherweise mit den Gläubigern auseinandersetzen.

Zum Beispiel müssen Sie möglicherweise Folgendes tun:

• Kontaktieren Sie den Hypothekengeber. Wenn Sie ein Haus mit Hypothek erben, müssen Sie mit dem Hypothekengeber oder -verwalter sprechen. Erklären Sie, dass der Eigentümer verstorben ist. Möglicherweise müssen Sie eine Kopie der Sterbeurkunde vorlegen. Der Hypothekengeber oder -verwalter wird Ihnen Ihre Möglichkeiten erläutern. In manchen Fällen erlaubt das Bundesgesetz bestimmten Familienmitgliedern, wie z. B. dem überlebenden Ehepartner oder Kind, die bestehende Hypothek zu übernehmen. Je nach Ihrer Situation müssen Sie die Hypothek möglicherweise auch ablösen oder umschulden.
• Klären Sie die Angelegenheit mit anderen Gläubigern. Banken, Inkassounternehmen oder andere Gläubiger könnten Ansprüche auf die Immobilie haben. Das staatliche Medicaid-Nachlassrückgewinnungsprogramm könnte ebenfalls berechtigt sein, Geld aus der Immobilie zurückzufordern.
• Gehen Sie mit einer Grundschuld um. Suchen Sie auf der Website des Grundbuchamts Ihres Landkreises nach der Immobilie, um zu prüfen, ob Grundschulden bestehen. Ihr zuständiges Grundbuchamt finden Sie auf dieser Seite unter „Kommunale Verwaltung und Gemeinderessourcen“. Eine bestehende Grundschuld kann den Verkauf oder die Refinanzierung des Hauses erschweren.

Suchen Sie sich nach Möglichkeit einen Anwalt , der Ihnen hilft zu verstehen, wie sich etwaige Pfandrechte oder Schulden des Eigentümers auf Sie auswirken könnten.

Mögliche Herausforderungen bei einer Übertragung im Todesfall

Eine Übertragung im Todesfall kann Zeit und Geld sparen, aber sie funktioniert nicht immer einwandfrei.

Es kann komplizierter werden, wenn:

• Sie beziehen Medicaid , SSI oder andere staatliche Leistungen. Wenn Sie Medicaid- oder SSI-Leistungen beziehen,   Die Übertragung könnte sich auf Ihre Anspruchsberechtigung auswirken. Disability Rights Ohio kann Ihnen möglicherweise dabei helfen, zu verstehen, ob Sie nach der Übertragung des Hauses auf Ihren Namen weiterhin Leistungen erhalten können.
• Es gibt mehrere Begünstigte. Wenn mehr als eine Person das Eigentum erhält, müssen sich alle über die Verwendung einigen. Eine Einigung zu erzielen, kann schwierig sein. Im Todesfall eines Begünstigten ist eine beglaubigte Kopie der Sterbeurkunde erforderlich.

Suchen Sie sich nach Möglichkeit einen Anwalt , der Ihnen hilft.